裁判要点：
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，
《中华人民共和国合同法》
第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条规定，
出租人
应当按照约定将租赁物交付给
承租人
，并在租赁期内保持租赁物符合约定的用途；如租赁物不符合约定用途，出租人应当履行租赁物的维修义务，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在
合理期限
内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
基本案情：
被告从2014年起开始承租某体育公园及配套设备、天幕下沉商业及圆亭。2017年，原、被告双方签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定：因承租房屋长期存在渗漏水，原告无法彻底解决，经双方协商，签订此补充协议，并将租金从50余万元降低至30余万元。后被告以“房屋存在漏水，影响使用，造成损失”为由，拒付租金。原告便起诉至法院，要求解除租赁合同并支付欠付的房屋租金。
裁判结果：
一、解除原、被告双方的《房屋租赁合同》；
二、由被告于本判决生效之日起三十日将体育公园及配套设备、天幕下沉商业及圆亭的房屋及场地返还给原告；
三、由被告于本判决生效之日起二十日内向原告支付欠付的门面租金、物业占用费及违约金
……
。
裁判理由：
原、被告签订的《商铺租赁协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按约定享有权利和履行义务。
原告
依约向被告交付了租赁房屋，被告实际使用了租赁物，被告负有按合同约定给付租金的义务。
被告
在合同履行过程中未能按照合同约定给付租金，已
构成根本违约
，
原告
依据合同约定要求解除与被告的租赁合同符合法律规定，故对原告要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持，合同解除后，被告应将该租赁房屋腾退给原告。
被告
主张其拒交租金是因为原告出租的房屋漏水，导致其受到了较大的损失，但被告将房屋漏水问题向原告反映后，因原告无法彻底解决，后双方才于2017年签订了补充协议，将房屋租金下调，故被告在2017年便已对房屋漏水问题知晓，不能再以房屋漏水为由来抗辩拒交租金，综上，对被告以漏水为由拒交房租的主张本院不予采信，故本案中，被告未按约支付租金，已构成违约，应当依法支付违约金。鉴于原告主张的违约金过高，且受今年疫情影响，故对违约金本院酌定按未缴纳租金及物业占用费总额的10%予以支持。对被告因漏水导致的财产损失，可另行起诉，本案不予处理。
案例评析：
本案中，被告发现房屋漏水，确实向原告主张过抗辩权，要求其在合理期限内维修，如果原告不履行维修义务，被告可自行维修，要求原告承担维修费用。因为按照法律的规定，出租人有义务保持租赁物符合约定的用途，并且有维修的义务。出租人的义务相对于承租人来说就是相应的权利，当出租人不履行相应的义务时，承租人可以行使自己的权利，而不应当以自己也不履行义务（拒交房租）来对抗。
但原告方在合理期限内也对房屋漏水问题进行过处理，后因无法彻底解决，双方才签订了补充协议，将租金下调，被告也同意了该处理方案，并在补充协议上签字。现在庭审中，被告再次以漏水问题作为拒付租金的抗辩理由，明显有违诚实信用原则，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可解除合同：
（一）
因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）
法律规定的其他情形。本案中，经原告多次催收后，被告仍无理拒付租金，故原告要求解除租赁合同的诉请，有事实和法律依据，本院依法予以支持。
（作者简介：涂欣绵阳市经开区人民法院）
